Documenten voor vastgoedaankoop op Bali

Documenten die u als koper nodig heeft

Als buitenlandse koper op Bali heeft u de volgende documenten nodig voor de transactie.

Geldig paspoort: uw paspoort moet minimaal 12 maanden geldig zijn op het moment van de transactie. De PPAT-notaris maakt een gewaarmerkte kopie voor het dossier. Zorg dat uw paspoort in goede staat is: gescheurde of beschadigde pagina's kunnen problemen opleveren.

Verblijfsdocument: een kopie van uw KITAS (tijdelijke verblijfsvergunning) als u er een heeft, of een kopie van uw toeristenvisum (VoA – Visa on Arrival). Voor Hak Pakai-registratie is een KITAS doorgaans vereist; voor aankoop via PT PMA is uw paspoort voldoende.

Bewijs van adres in Nederland of België: een recent uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA/BRP) of een ander officieel adresbewijs. Sommige notarissen accepteren ook een kopie van een energierekening of bankafschrift.

Belastingidentificatienummer (NPWP): voor bepaalde transacties heeft u een Indonesisch belastingnummer (NPWP – Nomor Pokok Wajib Pajak) nodig. Wij begeleiden u bij de aanvraag, die doorgaans één tot twee weken duurt.

PT PMA-documenten (indien van toepassing): als u koopt via een PT PMA heeft u de oprichtingsakte, het NIB, de OSS-registratie en het NPWP van het bedrijf nodig.

Volmacht (indien u niet persoonlijk aanwezig bent): een notariële volmacht (Surat Kuasa) waarmee u een vertrouwenspersoon machtigt om namens u te handelen.

Wij stellen voor elke klant een persoonlijke documentenchecklist samen en begeleiden u bij het verzamelen en legaliseren van elk document.

Documenten die de verkoper moet leveren

De verkoper moet de volgende documenten overleggen, die wij controleren als onderdeel van de due diligence.

Eigendomscertificaat: het originele eigendomscertificaat is het belangrijkste document. Voor freehold-eigendom is dit een SHM (Sertifikat Hak Milik), voor recht van opstal een SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) of HGB. Wij verifiëren het certificaat bij het kadaster (BPN) op echtheid, geldigheid en eventuele lasten.

Bouwvergunning (IMB/PBG): de Izin Mendirikan Bangunan (IMB) of de nieuwere Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bevestigt dat het gebouw legaal is gebouwd. Zonder geldige bouwvergunning riskeert u dat het gebouw als illegaal wordt beschouwd.

Bewijs van betaling onroerendgoedbelasting (PBB): de Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) moet door de verkoper zijn betaald tot en met het lopende jaar. Een achterstand in PBB-betaling kan de eigendomsoverdracht blokkeren.

Identiteitsbewijs verkoper: KTP (Indonesische identiteitskaart) voor Indonesische verkopers, of paspoort voor buitenlandse verkopers. Bij verkoop door een bedrijf: oprichtingsakte en bestuursvolmacht.

Kadastrale kaart (Surat Ukur): de officiële landmeetkundige kaart die de grenzen en oppervlakte van het perceel aangeeft. Wij controleren of de kaart overeenkomt met de werkelijke situatie.

Bestemmingsplanstatus: een bevestiging van de lokale overheid dat het perceel de juiste bestemming heeft voor het beoogde gebruik (residentieel, commercieel).

Verklaring van geen bezwaar (indien van toepassing): bij bepaalde transacties kan een verklaring van geen bezwaar van de lokale gemeenschap (desa/banjar) of aangrenzende eigenaars vereist zijn.

Wij controleren alle verkopersdocumenten op volledigheid en geldigheid voordat u een cent betaalt.

Documenten bij off-plan aankoop

Bij off-plan aankopen (nieuwbouw in aanbouw) zijn aanvullende documenten vereist die de betrouwbaarheid van het project bevestigen.

Bouwvergunning van het project: de ontwikkelaar moet een geldige IMB/PBG hebben voor het volledige project. Zonder vergunning is het project illegaal.

Eigendomscertificaat van de grond: de ontwikkelaar moet aantonen dat hij eigenaar is van de grond waarop wordt gebouwd, of een geldig recht heeft om te bouwen.

Projectvergunning: grotere projecten hebben een speciale projectvergunning nodig. Wij controleren of alle vereiste vergunningen aanwezig zijn.

Ontwikkelaarsregistratie: de ontwikkelaar moet geregistreerd zijn als vastgoedontwikkelaar bij de relevante autoriteiten.

Financiële gegevens ontwikkelaar: wij onderzoeken de financiële stabiliteit van de ontwikkelaar om het risico van niet-oplevering te beoordelen.

Koopcontract (PPJB): het voorlopige koopcontract specificeert de unit, de prijs, het betalingsschema, de oplevertermijn en de garanties. Wij laten dit contract controleren door een onafhankelijke jurist.

Projectspecificaties: gedetailleerde bouwtekeningen, materiaalspecificaties en afwerkingsniveaus die deel uitmaken van het contract.

Escrow-overeenkomst: bij voorkeur wordt een escrow-overeenkomst opgesteld die uw betalingen beschermt tot oplevering.

Wij controleren al deze documenten als onderdeel van de off-plan due diligence en adviseren u alleen te kopen als alle documenten in orde zijn.

Legalisatie en vertaling van documenten

Bij het gebruik van buitenlandse documenten in Indonesië gelden specifieke vereisten.

Apostille: sommige buitenlandse documenten moeten worden voorzien van een apostille (legalisatie voor internationaal gebruik) voordat ze in Indonesië worden geaccepteerd. Dit geldt met name voor volmachten en bedrijfsdocumenten.

Vertaling: alle officiële documenten zijn in het Indonesisch (Bahasa Indonesia). Wij zorgen voor een Nederlandstalige toelichting bij elk document dat u tekent. Formele vertaling door een beëdigd vertaler is doorgaans niet vereist voor vastgoedtransacties maar wel aanbevolen voor uw eigen dossier.

Consulaire legalisatie: in sommige gevallen moeten Nederlandse of Belgische documenten worden gelegaliseerd door het Indonesische consulaat in Nederland of België, of door de Nederlandse/Belgische ambassade in Jakarta.

Notariële waarmerking: kopieën van paspoorten en andere documenten moeten soms worden gewaarmerkt door een notaris. De PPAT doet dit doorgaans als onderdeel van het transactieproces.

Wij informeren u ruim van tevoren over welke documenten gelegaliseerd of vertaald moeten worden, zodat u niet voor verrassingen komt te staan op het moment van de transactie.

Tip: begin minimaal twee weken voor de geplande transactiedatum met het verzamelen en legaliseren van documenten. Sommige procedures (apostille, consulaire legalisatie) nemen tijd in beslag.

Onze documentenbegeleiding

Wij maken het verzamelen van documenten zo eenvoudig mogelijk voor u. Ons begeleidingstraject omvat de volgende stappen.

Persoonlijke checklist: na het eerste oriëntatiegesprek stellen wij een checklist samen van alle documenten die u nodig heeft voor uw specifieke aankoop. De checklist specificeert per document: wat het is, waar u het verkrijgt, en of legalisatie of vertaling nodig is.

Begeleiding bij verkrijging: wij helpen u bij het aanvragen van documenten die u niet direct heeft: NPWP (Indonesisch belastingnummer), KITAS (verblijfsvergunning), PT PMA-documenten.

Controle op volledigheid: voordat wij naar de notaris gaan, controleren wij of alle documenten compleet, geldig en correct zijn. Een ontbrekend document kan het proces vertragen.

Controle verkopersdocumenten: wij controleren alle documenten die de verkoper levert op echtheid, geldigheid en volledigheid. Dit is een essentieel onderdeel van de due diligence.

Archivering: na de transactie bewaren wij een compleet digitaal dossier van alle documenten. U ontvangt een kopie voor uw eigen administratie.

Neem contact op voor een gratis oriëntatiegesprek. Wij nemen de documentenvereisten met u door en zorgen dat u volledig voorbereid bent op uw vastgoedaankoop op Bali.

Persoonlijk advies van Nederlandse experts

Iedere situatie is anders. Onze adviseurs bespreken graag uw wensen — volledig vrijblijvend.